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C’est la Loi sur le courtage immobilier1 (LCI) qui règlemente la profession de courtier immobilier.
A l’instar de nombreuses professions au Québec, il s’agit d’une profession réglementée quant à la formation requise et quant à son exercice également.
L’Organisme d’Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ)2 est l’autorité du courtage immobilier et cet organisme assure la protection du public qui utilise les services de courtage immobilier.
Le courtier immobilier est donc un professionnel agissant à titre d’intermédiaire entre un vendeur et un acheteur dans le cadre d’une transaction immobilière (achat, vente ou location).
Ainsi, dans l’opération de courtage qui incombe au courtier immobilier mandaté, ce dernier doit respecter un certain nombre d’obligations que notre cabinet – DUBÉ LATREILLE - www.dubelatreille.ca - détaille pour vous ci-après.
Tout d’abord, il est essentiel de rappeler que le courtier immobilier doit être titulaire d’un permis de courtier valide délivré par l’OACIQ.
Ce permis l’autorise à être intermédiaire à un contrat de courtage immobilier (soit personnellement, soit pour le compte d’une agence immobilière) et lui permet également de se présenter comme « courtier immobilier », ce qui est un titre protégé.
Ainsi, la personne qui, sans être titulaire d’un permis, conclurait un contrat de courtage immobilier ou prétendrait avoir le droit de le faire ou agirait de manière à donner lieu de croire qu’elle est autorisée à le faire, commettrait une infraction pénale.
La personne qui se rendrait ainsi coupable d’une telle infraction est passible d’une amende d’au moins 2 500$ et d’au plus 62 500$3.
Le courtier qui agit pour une agence immobilière ne peut exercer à son compte l’activité de courtage ou travailler pour une autre agence4. D’ailleurs dans cette configuration, le courtier est responsable solidairement avec l’agence du préjudice causé en cas d’inexécution d’un contrat de courtage5.
Le courtier immobilier se doit de respecter un certain nombre de devoirs et d’obligations déontologiques.
Il est prévu expressément dans la LCI6 que le courtier immobilier doit agir avec honnêteté, loyauté et compétence et doit divulguer tout conflit d’intérêts.
Ces règles sont notamment précisées dans le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, ci-après « le Règlement ».7
Préliminairement, il est important de souligner que le courtier représente la partie à laquelle il est lié par un contrat de courtage et que, naturellement, il protège et promeut les intérêts de cette partie. Mais, il doit également accorder un traitement équitable à la partie qui n’est pas représentée8.
Le titulaire du permis doit éviter de se placer en situation de conflits d’intérêts et, s’il ne peut l’éviter, il doit le dénoncer sans délai et par écrit aux intéressés.9
La divulgation doit être faite dans un langage simple, clair et concis.
Certaines divulgations prévues par le Règlement doivent être divulguées sans délai et par écrit aux parties impliquées dans la transaction :
Le courtier doit vérifier l’identité et la capacité juridique de la partie à la transaction qu’il représente mais aussi de l’autre partie si celle-ci n’est pas représentée par un courtier ou une autre personne titulaire du permis10.
La vérification d’identité s’effectuera à l’aide d’une pièce d’identité avec photo délivrée par un gouvernement.
D’une manière plus générale, le Règlement prévoit que le courtier doit respecter la confidentialité des informations qui lui sont confiées et le secret de tout renseignement personnel recueilli à l’occasion de l’exercice de ses activités11.
Il doit les utiliser dans le stricte cadre des fins pour lesquelles ils ont été recueillis et s’assurer que les mesures de sécurité sont adéquates pour préserver la confidentialité des informations12.
Ces obligations qui incombent au courtier immobilier s’inscrivent également dans le cadre général et le champ d’application de la Loi 25 – Loi modernisant des dispositions législatives en matière de protection des renseignements personnels13.
Les obligations de la Loi 25 s’ajoutent donc à celles qui s’imposent aux courtiers immobiliers en vertu du Règlement.
Le courtier doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration14.
Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession et sa conduite doit être empreinte d’objectivité, de discrétion et de modération15.
Il doit également maintenir de saines pratiques.
Plus spécifiquement, le courtier doit envers la partie qu’il représente:
A défaut d’assurer une disponibilité raisonnable, le courtier doit désigner un autre titulaire de permis pour le remplacer et prendre les mesures nécessaires pour que toutes les communications qui lui sont adressées soient traitées en son absence et que le suivi soit effectué.
Le courtier comme tout professionnel doit conseiller adéquatement et avec objectivité la partie qu’il représente. Cela signifie qu’en vertu de son obligation de loyauté, il doit défendre les intérêts de son client et protéger ses droits. A ce titre, il émet des recommandations (recours à un expert reconnu, à un inspecteur pré-achat etc…).
Le courtier doit notamment informer de tout facteur dont il a connaissance et qui pourrait affecter défavorablement la partie qu’il représente ou les parties à la transaction ou l’objet même de cette transaction.
Il doit également informer toutes les parties à une transaction des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer.
Compte-tenu que le courtier doit également accorder un traitement équitable à la partie qui n’est pas représentée, les obligations de conseil et d’information ci-avant énoncées s’appliquent dans une certaine mesure à l’autre partie non représentée à la transaction.
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Loin d’être exhaustif sur l’ensemble des obligations qui incombent à un courtier immobilier, cet article a pour volonté de dresser les grandes lignes qui s’imposent au courtier vis-à-vis du public et de rappeler le rôle important qu’il est appelé à jouer dans le cadre des transactions immobilières.
1 - www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/lc/C-73.2
2 - www.oaciq.com/fr
3 - Article 125 de la LCI
4 - Article 11 de la LCI
5 - Article 12 de la LCI
6 - Article 21 de la LCI
7 - www.legisquebec.gouv.qc.ca/fr/document/rc/C-73.2,%2520r.%25201/
8 - Articles 14 et 15 du Règlement
9 - Article 2 du Règlement
10 - Articles 29 et 30 du Règlement
11 - Article 31 du Règlement
12 - Article 32 du Règlement
13 - www.canlii.org/fr/qc/legis/loisa/lq-2021-c-25/derniere/lq-2021-c-25.html
14 - Article 62 du Règlement
15 - Articles 62 et 63 du Règlement
16 - Article 77 du Règlement
17 - Article 78 du Règlement
18 - Article 85 du Règlement