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Chronique

La notion de vice en matière d’achat résidentiel : au-delà des apparences

2019-05-21
Litige

L’acquisition d’une propriété est souvent accompagnée de sentiments de nervosité ou d’excitement. Que ce soit votre résidence principale ou un immeuble à revenu, une telle démarche vient souvent avec des sensations de fierté et d’accomplissement. Parfois, cet investissement s’avère être une des meilleures décisions de votre vie, mais dans d’autres cas, il peut se révéler problématique alors que des difficultés imprévues surgissent, telle l’apparition de vices.

À ce moment, un questionnement s’impose quant à la nature des vices qui affectent l’immeuble. S’agit-il d’un vice apparent dont vous aviez la responsabilité d’identifier lors de la visite ou l’inspection de la propriété? Serait-ce plutôt un vice caché pour lequel vous avez un recours contre le vendeur? Ou peut-être encore, s’agit-il d’un vice juridiquement caché?

En tant qu’acheteur, vous avez la responsabilité d’agir de manière prudente et diligente dans votre analyse des lieux. Il vous appartient de faire un examen consciencieux de la propriété afin de déceler des possibles vices apparents de la propriété qu’une personne raisonnable dans les mêmes circonstances aurait pu apercevoir.

En effet, tel qu’avancé dans une de nos chroniques antérieures, le choix d’un inspecteur compétent et minutieux afin d’effectuer une inspection pré-achat peut s’avérer avantageux à ce niveau, voire salutaire, car ce denier a pour mission d’identifier les défauts et vices affectant l’immeuble, et de vous en informer. Aussi, à défaut d’avoir identifié un vice apparent lors de l’achat de l’immeuble, de vous être questionné sur son étendue ou d’avoir consulté un expert suite au décèlement de celui-ci, vous devrez assumer les coûts des réparations nécessaires.

Pour ce qui est des vices cachés, à moins d’une clause à l’effet contraire dans le contrat de vente, vous bénéficiez normalement d’une garantie légale à l’encontre de ceux-ci. Ainsi, l’article 1726 du Code Civil du Québec prévoit que le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien n’est affecté d’aucun vice caché au moment de la vente. Le vice caché en est un dont vous n’auriez pu raisonnablement avoir connaissance lors de l’achat de l’immeuble, à moins que le vendeur l’ait divulgué volontairement, bien que la connaissance du vice par ce dernier n’ait aucune incidence sur son obligation de garantie.

Finalement, dans certaines circonstances, un vice qui, à première vue, serait considéré comme un vice apparent pourrait être considéré comme étant un vice juridiquement caché, auquel cas vous conserveriez vos droits et recours en dommages contre le vendeur.

Ceci était le cas dans l’affaire Leclerc c. Lemieux (2019 QCCS 1209). Dans sa décision rendue le 4 février 2019, le Tribunal vient à la conclusion qu’un vice initialement apparent peut se transformer en vice juridiquement caché lorsque, par des manœuvres dolosives, le vendeur induit l’acheteur en erreur quant au vice que ce dernier avait préalablement découvert.

Résultant souvent d’une réticence ou d’un mensonge du vendeur qui vient faussement rassurer l’acheteur sur l’ampleur des problématiques affectant l’immeuble, le vendeur engage sa responsabilité à l’égard du vice en faussant ainsi la compréhension de l’acheteur du vice qu’il a découvert. En conséquence, par ses manœuvres malveillantes, le vendeur se trouve désormais garant d’un vice qui, bien qu’apparent, n’aurait pas normalement engagé sa responsabilité.

En terminant, quelque soit sa qualification, personne ne souhaite être aux prises avec un problème de vice lors de l’achat d’une propriété. C’est pourquoi il est primordial, lors de toute acquisition, d’agir avec prudence et diligence afin de faire le choix le plus informé que possible. Le contraire pourrait entraîner pour l’acheteur des conséquences et des désagréments significatifs. Après tout, mieux vaut prévenir que guérir !

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