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Chronique

Quels sont les recours des locataires en cas de reprise de logement ou d’éviction par le propriétaire ?

2019-01-25
Litige

S’installer et rester dans un logement, que l’on soit propriétaire ou locataire, est un moment clé dans la vie d’une famille et un facteur de sécurisation face aux aléas de la vie.

Cette stabilité de notre lieu de résidence peut être remise en question par certains droits dont disposent les propriétaires d’immeubles à logement pour mettre fin à un bail, soit pour reprendre le logement afin d’y loger un proche, soit pour y apporter des modifications substantielles (l’éviction).

De façon préliminaire, il faut savoir que tant la reprise du logement que l’éviction doivent répondre à certaines conditions pour être légales.

Cela s’explique notamment parle sacro-saint principe du droit au maintien dans les lieux pour le locataire, qui est expressément prévu dans le Code civil du Québec à son article 1936:

« Tout locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux; il ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi. »

Conséquemment, si la reprise du logement ou l’éviction par le propriétaire ne répond pas aux conditions fixées par le législateur alors la procédure est illégale.

Reprise du logement par le propriétaire :

L’article 1957 du Code civil du Québec nous indique clairement les conditions d’application :

« Le locateur d’un logement, s’il en est le propriétaire, peut le reprendre pour l’habiter lui-même ou y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile. »

Le propriétaire peut donc reprendre le logement pour :

1.   L’habiter lui-même ;

2.   Y loger ses ascendants au premier degré (père et mère) ou ses descendants au premier degré (enfants) ;

3.   Y loger tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien (financier, moral et physique) ;

4.    Y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile. 

L’éviction :

Pour ce qui est de l’éviction, c’est l’article 1959 du Code civil du Québec qui prévoit les cas d’éviction possibles :

« Le locateur d’un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l’agrandir substantiellement ou en changer l’affectation. »

Le propriétaire peut donc évincer un locataire pour :

1.   Subdiviser le logement loué (faire plus d’un logement dans celui du locataire);

2.   L’agrandir substantiellement  (réunir deux logements);

3.   Ouen changer l’affectation (en faire un local commercial par exemple).

Tant pour la reprise du logement que pour l’éviction, il existe une mesure de protection pour les aînés à faible revenu prévue à l’article 1959.1 du Code civil du Québec :

« Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction, est âgé de 70 ans ou plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1).

Il peut toutefois reprendre le logement dans l’une ou l’autre des situations suivantes:

1°  il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;

2°  le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus;

3°  il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans.

La Société d’habitation du Québec publie sur son site Internet les seuils de revenu maximal permettant à un locataire d’être admissible à un logement à loyer modique. »

L’alinéa 1 prévoit des conditions qui sont cumulatives pour pouvoir bénéficier de cette mesure de protection.

Par ailleurs, l’alinéa 2 prévoit que le propriétaire conserve son droit de reprendre son logement dans certains cas précis.

Le propriétaire qui envisage de reprendre son logement ou d’évincer son locataire doit respecter,en plus des conditions ci-dessus mentionnées, la procédure prévue aux articles 1960 et 1961 du Code civil du Québec.

Que faire lorsque vous recevez un avis de reprise ou un avis d’éviction et que vous souhaitez vous y opposer ?

En ce qui concerne la reprise du logement, vous devez, dans un délai d’un mois (30 jours) de la réception de l’avis, aviser le locateur de votre intention de ne pas vous y conformer. À défaut de répondre dans ce délai, vous serez réputé(e) avoir refusé de quitter le logement (article 1962 du Code civil du Québec). Il appartiendra alors au propriétaire de saisir le tribunal (Régie du logement)pour tenter de reprendre le logement par jugement.

En ce qui concerne l’éviction, vous devez vous adresser dans le mois (30 jours) de la réception de l’avis au tribunal (Régie du logement) pour initier une procédure d’opposition aux motifs d’éviction. À défaut de le faire dans ce délai, vous serez réputé(e) avoir consenti à quitter les lieux (article 1966 du Code civil du Québec).

Il est donc extrêmement important de répondre à un avis d’éviction.

Dans les deux cas, le fardeau de la preuve devant le tribunal pèsera sur le locateur :

En cas de reprise, le locateur devra démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins (article 1963 du Code civil du Québec).

En cas d’éviction, le locateur devra convaincre le tribunal qu’il entend réellement subdiviser le logement, l’agrandir ou en changer l’affectation, et établir que la loi le permet (article 1966 alinéa 2 du Code civil du Québec).

C’est donc, d’une manière générale, sa bonne foi que le locateur devra prouver.

Dommages et intérêts :

Si la reprise ou l’éviction est autorisée, mais qu’il s’avère que celle-ci a été obtenue de mauvaise foi, il sera possible pour le locataire lésé de demander des dommages-intérêts ainsi que des dommages punitifs que celui-ci ait consenti ou non à cette reprise ou cette éviction (article 1968 du Code civil du Québec).

  

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