Nouveaux acheteurs : comment bien identifier un vice caché?

*Les prochaines lignes font référence à des cas où la vente de l’immeuble s’est faite avec la garantie légale de qualité.

Une atteinte à l’usage normal du bien

Rappelons premièrement les bases de la protection légale contre les vices cachés mentionnée au Code civil du Québec :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

(nos soulignements)

Nous le mentionnions précédemment, le processus d’acquisition d’une nouvelle demeure implique de nombreuses étapes. Malgré une première visite précédant la promesse d’achat et souvent une seconde avec un inspecteur, il n’est pas rare que des détails aient échappé aux acheteurs. Ce n’est parfois qu’une fois installés que les nouveaux propriétaires remarqueront l’existence de certains défauts. À d’autres occasions, c’est la réalisation de travaux qui permettra aux acheteurs de découvrir que quelque chose cloche. Dans le pire des cas, la survenance d’un sinistre comme un dégât d’eau peut révéler l’existence d’une anomalie.

À tout évènement, lors de la découverte d’un tel problème, il faut tout d’abord se poser cette question : la problématique est-elle grave et affecte-t-elle notre utilisation de notre maison ou de notre condo?

Évidemment, il peut être difficile de répondre seul à cette question. C’est pourquoi nous vous recommandons de faire appel à un professionnel dès qu’une anomalie est détectée. Malgré tout, afin d’aider à la compréhension du concept, il faut comprendre qu’il n’est pas nécessaire que le vice ou le défaut affecte totalement l’utilisation de votre immeuble. Effectivement, il suffit que le problème détecté « réduise son utilité de façon importante »[1].

Voyons quelques exemples[2] de problématiques qui ont été jugés suffisamment importantes pour constituer un vice caché :

- L’impossibilité d’utiliser une cheminée[3];

- Des fissures importantes dans une piscine creusée[4];

- Découverte d’une colonie de chauves-souris dans l’immeuble[5];

Il est donc primordial que la problématique détectée affecte de manière suffisamment importante l’usage de la propriété. Il nous faut donc exclure dès maintenant les défauts purement esthétiques ou ceux pouvant se régler simplement et à peu de frais.

En terminant sur cet aspect, rappelons le contenu de l’article 1726 du Code civil du Québec qui mentionne que le vice doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer l’utilité au point où l’acheteur ne l’aurait pas acheté au prix demandé – ou ne l’aurait pas acheté du tout.

Nous devons en conclure que le coût des réparations nécessaires pour corriger la défectuosité doit également entrer en ligne de compte dans l’évaluation de sa gravité[6].

Le vice doit être… caché

La chose peut paraître simple, mais il s’agit d’une question extrêmement importante. En pratique, la protection contre les vices cachés vise simplement à ce que l’acheteur acquière un immeuble en toute connaissance de cause. Donc, par principe, un vice ne peut être considéré comme caché s’il était visible ou s’il avait été porté à la connaissance de l’acheteur avant la survenance de la vente.

Les acheteurs doivent donc être particulièrement vigilants lors des visites des lieux, mais également lors de la lecture de la documentation reçue de la part des vendeurs. Il est ici question de la Déclaration du vendeur, du Certificat de localisation et, si applicable, des rapports d’inspection précédents. Ces documents peuvent renfermer des informations précieuses pouvant servir d’avertissements. Ce travail de révision peut facilement se faire avec l’aide de son courtier immobilier.

Bien qu’il soit vrai d’affirmer que les vendeurs ont l’obligation de divulguer l’existence des vices dont ils ont connaissance, ce serait une erreur de considérer que l’achat d’une propriété ne renferme pas des obligations collatérales pour les acheteurs. Ces derniers doivent faire preuve de prudence et d’une vigilance raisonnable lors de l’inspection de leur future maison[7].

Pour s’assurer de remplir cette obligation et échapper aux mauvaises surprises, les acheteurs procèdent généralement à une inspection préachat par le biais d’un professionnel. Malgré le fait qu’elle ne soit pas légalement obligatoire[8], il s’agit d’une bonne pratique à adopter et nous la recommandons fortement.

Retenons donc ce principe central et important : un vice dont l’existence avait été dénoncée par les vendeurs ou qui aurait pu être identifié par l’acheteur lors d’une inspection raisonnable des lieux ne pourra faire l’objet d’une réclamation. Au surplus, si les premières observations de l’acheteur révèlent des signes avant-coureurs de l’existence d’un vice, il pourrait devoir avoir recours à un expert afin d’approfondir les vérifications[9].

L’antériorité du vice

Encore une fois, ce principe peut sembler simple et facile à appliquer. Pour qu’un vice puisse être réclamé aux vendeurs, il est impératif que ce dernier ait été existant au moment de la vente de l’immeuble. Il s’agit d’un concept simple, mais difficile à appliquer pour le commun des mortels.

En effet, sans l’aide d’un expert, il peut être impossible de déterminer l’âge d’un vice. C’est effectivement une chose de découvrir un vice-potentiel, confirmer qu’il affecte suffisamment l’usage de l’immeuble et qu’il était bien caché lors de la vente, mais s’en est une autre d’établir à quand remonte son apparition.  

L’opinion d’un professionnel qualifié sera nécessaire – un avocat peut vous aider à mandater la bonne personne à cet égard.  

Le piège de la vétusté

Il faut finalement faire particulièrement attention à cette dernière notion : comme tous les types de biens, les immeubles et leurs accessoires ont une durée de vie utile. En conséquence, plus l’âge de la propriété visée est élevé, plus les acheteurs doivent être vigilants au niveau de leur inspection des lieux[10].

Les acheteurs doivent prévoir que des éléments de la résidence sont susceptibles, par défaut, d’arriver à la fin de leur vie utile à un moment ou à un autre. La toiture et le drain français sont deux exemples parmi les plus fréquents. Effectivement, les tribunaux ont déjà confirmé, à plusieurs reprises, que la vétusté d’un drain français, par exemple, n’est pas en soi un vice caché[11].  

Il est donc particulièrement important de questionner les vendeurs sur l’âge de ce type d’installation et d’approfondir le tout avec son inspecteur au besoin. En définitive, sauf exception, l’usure normale et l’atteinte de la durée de vie utile ne peuvent entrainer une réclamation pour vices cachés[12].

Au final, l’information est la clef pour que les acheteurs soient en mesure de prendre une décision la plus éclairée possible et ainsi payer un prix juste pour leur propriété.