Futurs acheteurs : avec ou sans la garantie légale?

La garantie légale de qualité du bien

Il faut premièrement savoir que la vente d'un bien immobilier telle une résidence unifamiliale inclut automatiquement une garantie de qualité au bénéfice de l'acheteur. En d'autres termes, les acheteurs sont protégés d'emblée contre les vices cachés. Le tout découle de l'article 1726 du Code civil du Québec :

1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.

On comprend donc que le principe est de garantir à l'acheteur que l'immeuble vendu pourra servir à l'usage lui étant destiné et que, pour le cas où la propriété comporte de vices ou défauts connus, celui-ci pourra procéder à l'achat en toute connaissance de cause. En fait, rien n'empêche la vente d'un immeuble comportant des lacunes, mais il importe que l'acheteur soit au courant et paie le juste prix.

Suivant cette disposition, le vendeur qui cache l'existence de ces lacunes pourra devoir rembourser à l'acheteur lésé les coûts de réparation des défectuosités de l'immeuble qui auraient dû lui être dévoilées. Évidemment, de multiples critères et exceptions s'appliquent pour la définition de ce qui peut être qualifié de « vice caché ». Le tout sera repris plus en détail au sein d'une chronique subséquente.

Vente faite sans la garantie légale

Bien que la garantie de qualité soit automatiquement prévue lors de la vente d'un immeuble, il est possible pour les parties de l'exclure suivant une renonciation explicite au sein de l'acte de vente.

Effectivement, c'est l'article 1733 du Code civil du Québec qui le mentionne :

1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.

De telles renonciations sont souvent inscrites dans les actes de vente dont les immeubles en question comportent déjà une longue liste de problèmes généralement liés à leur âge avancé. On mentionne alors que l'acheteur fait l'acquisition d'un tel immeuble à ses risques et périls. Cette mention est d'une extrême importance alors qu'une autre formulation pourrait ne pas entraîner la révocation de la garantie.

Voici quelques exemples de mentions n'ayant pas été reconnues comme suffisantes pour écarter la garantie légale de qualité :

- Tel que vu et essayé; [1]

- Accepté tel que vu; [2]

- Tel quel; [3]

Conséquences

Lorsque la vente d'un immeuble se fait aux risques et périls de l'acheteur, ce dernier se retrouve bien souvent sans aucun recours contre le vendeur si des vices cachés sont découverts. En effet, peu importe la gravité du vice affectant l'immeuble, il ne pourra pas être reproché au vendeur, et ce même si ce dernier en connaissait l'existence.

Non seulement les acheteurs ne pourront poursuivre leur vendeur, mais l'application d'une telle clause de renonciation pourrait, selon le cas, entraîner également l'impossibilité de poursuivre tous les propriétaires précédents qui, autrement, auraient potentiellement pu être tenus responsables de l'état actuel de l'immeuble[4].

L'absence de garantie n'équivaut pas à une condamnation

Bien que la renonciation à la garantie légale puisse avoir de graves conséquences légales, elle ne signifie pas nécessairement que les acheteurs se retrouvent sans ressource. Cependant, il risque d'être beaucoup plus difficile pour ceux-ci de démontrer leur droit à une indemnisation de la part du vendeur.

En effet, en l'absence d'une garantie légale de qualité, il demeure possible de poursuivre son vendeur pour ce qu'on appelle des représentations dolosives[5]. Plus concrètement, il est ici question de cas où le vendeur a fait de fausses représentations sur l'état réel de l'immeuble en vente[6].

Il faudra alors démontrer que le vendeur connaissait l'état réel de la propriété au moment de la vente, et que celui-ci a volontairement induit l'acheteur en erreur[7].

Voici quelques exemples de représentations faites par des vendeurs ayant été considérées comme dolosives :

- Ne pas avoir révélé l'impossibilité de construire sur un terrain résidentiel suivant la nature du sol;[8]

- Avoir volontairement induit les acheteurs en erreur sur la qualité de l'eau d'un puits;[9]

- Le fait pour le vendeur de confondre volontairement la superficie des parties communes à celle du condo à vendre;[10]

Alors que faire?

Nous l'avons mentionné d'entrée de jeu, l'exclusion de la garantie légale n'est pas automatiquement synonyme de danger pour les acheteurs. L'inclusion d'une telle clause dans l'offre du vendeur doit cependant servir d'avertissement sérieux à l'égard des acheteurs.

Avant d'accepter une telle condition, les acheteurs doivent s'assurer de bien connaître l'état réel de l'immeuble en question. Bien qu'une absence de garantie légale de qualité puisse parfois entraîner un prix de vente à la baisse, il faut éviter de sauter sur cette aubaine les yeux fermés. Dans ce genre de situation, le recours à un inspecteur préachat, voire un ingénieur en bâtiment, structure, etc. (selon le cas), est plus que recommandé.

En définitive, il faut prendre le temps de bien faire les choses et ainsi s'assurer que le jeu en vaut la chandelle.