NOUVEAUX ACHETEURS : Quoi faire après avoir identifié un vice caché ?

1. La dénonciation au vendeur

Lorsque vous découvrez que votre propriété est atteinte d'un vice, vous devez obligatoirement dénoncer le problème, par écrit, au vendeur. Il s'agit ainsi d'une mise en œuvre de la garantie légale¹.

Cette obligation découle de l’article 1739 C.c.Q. qui impose des balises précises pour la dénonciation :

1. Lorsque l’acheteur constate que sa propriété est atteinte d’un vice, il doit le dénoncer au vendeur, par écrit, dans un délai raisonnable depuis sa découverte.
2. Ce délai commence à courir lorsque le vice apparaît graduellement ou du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
3. Si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, il ne pourra pas se prévaloir d’une dénonciation jugée tardive.

La notion du délai raisonnable dans cette disposition peut soulever des questions. La jurisprudence établit que le caractère raisonnable de ce délai s’apprécie au cas par cas, soit à la lumière de toutes les circonstances et les facteurs considérés par les tribunaux. Généralement, l’analyse varie en fonction des usages, de la nature du bien et du vice lui-même. À titre d’exemple, un délai de plus d’une année peut être considéré comme déraisonnable². En pratique, il serait mieux de dénoncer le vice au vendeur dès que possible, dans un délai maximal de six mois.

2. Mise en demeure

À la suite d’une dénonciation, le vendeur peut procéder lui-même ou faire appel à un expert afin de vérifier la nature du vice ainsi que les dommages subis. Le vendeur pourra alors effectuer les réparations à ses frais ou vous indemniser conformément à l’évaluation d’un expert pour les travaux nécessaires. Il est donc impératif de l’informer en premier lieu du vice afin qu’il puisse prendre connaissance de vos constatations avant toute intervention de réparation.

Par contre, il est possible de faire des réparations en urgence si le vice caché pose un danger ou risque de causer des dommages graves à la propriété.

Si le vendeur ne prend aucune mesure à la suite de la dénonciation d’un vice, il sera possible de lui envoyer une mise en demeure afin de lui offrir une dernière chance de remédier à la présence du vice.

Il est d’ailleurs permis de fusionner la dénonciation du vice caché et la mise en demeure dans un même document écrit adressé au vendeur tant et aussi longtemps que les conditions légales de la dénonciation sont respectées. Il est cependant important de consulter un conseiller juridique pour évaluer si c’est la démarche appropriée dans votre cas.

S’il y a inexécution du vendeur suite à la mise en demeure, il est alors possible d’entamer une poursuite judiciaire contre lui. Sachez que vous avez trois ans à partir de la découverte du vice caché pour entreprendre une poursuite contre le vendeur.

3. Recours

Il appartient à l’acheteur d’un immeuble affecté d’un vice de choisir son recours. S’il estime que les vices rendent son immeuble impropre à l’usage ou en diminuent tellement l’utilité au point où il ne l’aurait pas acheté, il peut demander l’annulation de la vente. Il s’agit cependant d’un recours exceptionnel.

À l’inverse, si l’acheteur considère qu’il aurait tout de même acquis l’immeuble malgré les vices, mais à un prix moindre, il peut demander une réduction du prix de vente. Dans la mesure où l’acheteur opte pour ce dernier recours, il faut que la réduction demandée soit raisonnable eu égard aux circonstances appropriées³.

Les tribunaux ont analysé maintes fois ce que signifient des circonstances appropriées selon les paramètres établis par la jurisprudence. Dans tous les cas, la réduction ne doit pas procurer un enrichissement à l’acheteur, mais plutôt se faire en fonction de la valeur des déficiences ou de la dépréciation. Afin d’évaluer cela, il est essentiel de recourir à l’analyse d’un expert en fonction du type de vice affectant votre propriété.

4. Réclamer des dommages-intérêts

En plus des recours visant l’annulation de la vente ou la réduction du prix, l’acheteur peut réclamer des dommages-intérêts qui couvrent les pertes pécuniaires ainsi que des dommages moraux, soit les inconvénients non monétaires.

Les pertes pécuniaires correspondent aux dépenses engagées après l’acquisition d’une propriété atteinte de vices cachés. Elles peuvent inclure des frais de notaire, les taxes municipales et scolaires, les frais de déménagement, les coûts d’électricité, l’assurance habitation ainsi que les paiements hypothécaires, entre autres.

Par exemple, dans l’affaire Alarie c. Bérard, 2026 QCCS 1073, les acheteurs ont obtenu une réduction du prix de vente de 104 000 $, en plus du remboursement de dépenses liées aux vices et des dommages moraux au montant de 5000 $ pour chacun des acheteurs afin de compenser la perte de jouissance de leur résidence devenue inhabitable en raison du vice, ainsi que le stress, l’anxiété et les troubles subis.

L’octroi des dommages moraux se fait au cas par cas. À titre d’exemple, dans l’affaire Michaud c. Boutin, le Tribunal a accordé aux acheteurs un montant de 20 000 $ pour compenser des dommages moraux de natures similaires à la décision citée plus haut⁴.

5. Conclusion

En présence d’un vice caché, agir vite et adéquatement est essentiel. Une évaluation juridique dès les premiers constats permet souvent d’éviter des erreurs coûteuses et de mieux protéger vos droits.